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彩庄游戏平台,地产:调控持续深化,市场表现稳定
发布日期:2020-01-11 13:16:10    文章来源:未知    浏览次数:4986

彩庄游戏平台,地产:调控持续深化,市场表现稳定

彩庄游戏平台,文/经济研究院

地产:调控持续深化,市场表现稳定

五矿地产有限公司房地产组

摘要:7月,楼市调控继续深化,中央层面,住建部近20天内围绕住房工作连续召开三个工作会议,棚改货币化明确要求因城施政、因地制宜。地方层面,多地继续出台分类调控政策,如宁德、河间等城市。整体来看,7月百城住宅均价继续平稳上涨,成交面积回升,其中一线城市继续平稳,二三线城市受人才吸引与低库存的支撑仍有上涨。展望未来,政策持续喊话绝不松口,以稳定房价为核心出发点,预计未来仍将持续受政策收紧影响,房价上涨压力逐步缓和。

一、市场价格走势分析

(一)主要城市:百城住宅均价涨幅反弹后回落

2018年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为14396元/平方米,环比上涨0.42%,涨幅自年初持续反弹后,近两月开始回落。从二手住宅来看,十个城市主城区二手住宅样本平均价格环比都有一定反弹,但仍处低位。

图:2015年1月-2018年7月百城价格指数

(二)大中型城市平均价格变动

1、十大城市(新建)住宅价格

根据对北京、上海等热点城市(新建)住宅的全样本调查数据显示,2018年7月,十大城市新建住宅价格指数环比上涨居多,上涨城市从东边逐渐向西部转移,成都重庆连续多月表现优异。

表:2018年7月热点城市新建住宅价格指数

城市

样本平均价格 (元/平方米)

环比变动 (%)

北京

42457

-0.02%

上海

47120

0.01%

广州

21583

0.32%

深圳

53936

-0.01%

天津

14652

-0.02%

武汉

11748

0.21%

杭州

22637

1.19%

南京

21172

0.07%

成都

9318

0.44%

重庆

9941

0.75%

2、十大城市主城区二手住宅价格持续分化

根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查,十个城市主城区二手住宅样本平均价格指数环比大部分上涨,成都因连续上涨多月出现了回调。

表:2018年7月十大城市主城区二手住宅价格指数

城市

样本价格中位数

(元/平方米)

环比变动 (%)

北京

56211

0.90%

上海

55122

-0.03%

广州

32507

1.03%

深圳

42424

0.77%

天津

26593

0.43%

武汉

19744

0.39%

杭州

30507

2.07%

南京

34979

1.00%

成都

16478

-1.46%

重庆

10988

2.34%

3、后期走势判断

今年,中国经济已经经历了环境复杂的8个月,内部受去杠杆影响,资金成本逐渐提高,资金流动性不断降低,融资难度逐渐加大;外部受中美贸易战影响,出口下滑、汇率下跌,经济增速逐渐承压。一方面,为对冲贸易战带来的经济下行压力,政府拟采用更加积极的财政政策与多种货币调节手段,这将降低资金成本与融资难度,推动投资对经济增速进行支撑。另一方面,在政策上继续不断打压房地产市场,从住建部20天内连开三会以及政治局会议的“坚决遏制房价上涨”表述可见一般。

这充分表面,在房地产市场占经济比重举足轻重地位的当下,政府对房地产的态度是既要保证开发投资对经济的支撑程度不能大幅下跌,又要阻止资金大量流入房地产推高房价,需要降低市场波动、防止大起大落来控制风险,政策调整的核心逻辑是在“稳增长”与“保民生”之间的权衡。

未来对于房价的上涨仍要保持审慎乐观,而对于开发商来说,更重要的是流动性与政策。

二、市场供给形势分析

(一)房地产投资变动:投资增速持续上涨,新开工增加

2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1至6月提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。投资增速在2018年持续上升,拆解来看,主要来源于土地购置费用的不断增长与新开工的支撑,这验证了一直以来对开发投资增速“韧性”的判断。

图:全国房地产开发投资增速(%)

1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积728593万平方米,同比增长3.0%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅施工面积502037万平方米,增长3.9%。房屋新开工面积114781万平方米,增长14.4%,增速提高2.6个百分点。其中,住宅新开工面积84685万平方米,增长18.0%。房屋竣工面积42067万平方米,下降10.5%,降幅收窄0.1个百分点。其中,住宅竣工面积29463万平方米,下降12.2%。2018年1-7月份新开工面积已达到2017年的64%,想对比于17年1-7月占当年比例40%已经有大幅提高。房企为加快销售回款,更加重视工程进度,强调高周转。

1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

图:房地产开发企业土地购置面积增速

(二)土地供应:土地供应一线持续减少

2018年7月,全国300个城市共推出土地2571宗,环比增加2%,同比增加14%;推出土地面积10287万平方米,环比减少6%,同比增加19%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)883宗,环比减少6%,同比增加26%;推出土地面积4362万平方米,环比减少7%,同比增加38%。总量上,今年土地有小幅放量供应。

但分城市看,2018年7月一线城市共推出土地50宗,推出土地面积166万平方米,环比减少34%,同比减少52%,供应大幅缩水,北京2018年至今仅完成年初制定供应计划的30%。二线城市共推出土地795宗,推出土地面积3238万平方米,环比减少17%,同比增加11%,总体保持稳定。三线城市共推出土地1726宗,推出土地面积6883万平方米,环比增加2%,同比增加28%,借销售情况良好政府抓紧出地。

(三)住房库存:库存总量持续低位运行

截至2018年7月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升0.5%。重点监测的城市中,北京升幅较大,11.52%,上海上升幅度超8%紧随其后。另外环比下降的城市中,南京、深圳降幅明显,超一成。但从绝对量来看,大部分城市都处于10年以来最低库存水平范围。

图:10年以来10个代表城市库存水平

三、市场需求形势分析

(一)房地产销售情况

2018年1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长4.2%。商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.2%。

从环比数据看,CREIS中指数据显示,2018年7月监测的主要城市成交面积环比下降0.71%,超四成城市环比下降。从各区域分别来看,东部地区销售面积同比下降3.8%,西部地区销售面积同比增长10.5%,中部地区销售面积同比12.7%。

房地产销售同比数据仍然不错,料全年仍可达到2017年的销售规模。

(二)土地市场量价情况

土地成交方面,2018年7月,全国300个城市共成交土地2087宗,环比增加5%,同比增加7%;成交土地面积8781万平方米,环比增加9%,同比增加13%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)710宗,环比增加4%,同比增加22%;成交面积3557万平方米,环比增加10%,同比增加31%。

出让金方面,2018年7月,全国300个城市土地出让金总额为3958亿元,环增加11%,同比增加9%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为3184亿元,环比增加4%,同比增加7%,杭州576亿土地出让金做出了主要贡献。

成交价格方面,2018年7月,全国300个城市成交楼面均价为2436元/平方米,环比增加0.4%,同比减少6%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4002元/平方米,环比减少3%,同比减少14%。价格下降主要因成交中三线城市占比较高。

溢价率方面,2018年7月,全国300个城市土地平均溢价率为13%,较上月减少3个百分点,较去年同期下降22个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为15%,较上月减少4个百分点,较去年同期下降26个百分点。在多种拍卖方法的作用下,溢价率已经得到良好控制。

(三)各级城市土地市场情况

一线城市成交同环比缩水,出让金总额环比增加近六成,成交均价较上月显增。7月共成交土地52宗,成交土地面积145万平方米,环比减少32%,同比减少36%;土地出让金516亿元,环比增加58%,同比减少7%;成交楼面均价为14441元/平方米,环比增加112%,同比增加41%;土地平均溢价率为4%,较上月下降7个百分点,比去年同期下降12个百分点。

二线城市成交环比量跌价涨,7月共成交土地651宗,成交土地面积2756万平方米,环比减少6%,同比增加3%;土地出让金为1945亿元,环比增加6%,同比减少3%;成交楼面均价为3606元/平方米,环比增加10%,同比减少14%;土地平均溢价率为12%,较上月增加1个百分点,比去年同期下降26个百分点。

三四线城市成交量涨价跌,收金环比小幅上扬。7月共成交土地1384宗,成交土地面积5880平方米,环比增加20%,同比增加21%;土地出让金为1497亿元,环比增加6%,同比增加41%;成交楼面均价为1426元/平方米,环比减少13%,同比增加15%;土地平均溢价率为18%,较上月下降8个百分点,比去年同期下降25个百分点。

图:2018年1-7月重点城市住宅用地成交情况

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